TV На всю Владимирскую

Ошибки, за которые заплатят все


17 сентября завершилось публичное обсуждение «Проекта отчета по оценке кадастровой стоимости объектов капитального строительства» на территории Владимирской области. Название у документа угрожающе непонятное, но данные, представленные в нем, могут сказаться на бюджете каждой владимирской семьи.

Потому что «объекты капитального строительства» - это квартиры, дачные домики, коттеджи, гаражи, офисы, производственные и складские помещения. А налог, который ежегодно платят их собственники, рассчитывается как раз на основе кадастровой стоимости.

Так вот, по мнению экспертов-оценщиков, «Проект отчета», составленный московским ООО «Центр менеджмента оценки и консалтинга», получился крайне «сырым» и со множеством неточностей. В результате квадратный метр домика в садовом товариществе может сравняться по цене с «квадратом» в капитальном двухэтажном коттедже, а может и превысить. Стоимости же однотипных квартир в одном районе могут отличаться в разы.

Скачать «Проект отчета» и отыскать в нем свою недвижимость можно по ссылке https://cloud.mail.ru/public/BYfw/RBYNvf6U4. Однако стоит предупредить, что это огромный документ со множеством приложений, разобраться в котором детально под силу только профессионалам.

А мнение сообщества оценщиков в эфире программы «На всю Владимирскую…» озвучил Михаил Шишкин, член правления Владимирского отделения Российского общества оценщиков и председатель профильного комитета ВОО ООО «ОПОРА России».







Александр Козлов: - Добрый день! В эфире телерадиокомпания «Губерния-33», это программа «На всю Владимирскую…», в студии Александр Козлов. Представляю нашего гостя. Сегодня им стал Михаил Шишкин, председатель комитета по оценке собственности областного отделения Всероссийской общественной организации «Опора России» и член правления Владимирского отделения Российского общества оценщиков. Михаил Николаевич, здравствуйте!

Михаил Шишкин: - Здравствуйте.

А.К.: - Тема для обсуждения у нас крайне запутанная и одновременно крайне важная, касающаяся практически каждого, а именно – кадастровая оценка недвижимости. Касаемся мы этой темы не случайно: сегодня, 17 сентября, завершается публичное обсуждение Проекта отчета об оценке объектов капитального строительства, в том числе жилого фонда. В конце сентября то же самое ожидает земли сельхозназначения. Поэтому и говорим сегодня об этом. Михаил Николаевич, давайте с основ начнем. Что такое вообще кадастровая оценка?

М.Ш.: - Ну, доступным языком говоря, это рыночная стоимость объекта, рассчитанная методами массовой оценки.

А.К.: - А массовая оценка – что это такое?

М.Ш.: - Массовая оценка – она та же рыночная, но которая не учитывает в себе индивидуальные особенности определенного объекта. К примеру, какой-то район квартир, где выводится по рыночной стоимости средняя стоимость одного квадратного метра и в итоге она умножается на квадратные метры каждой конкретной квартиры – без учета состояния квартиры, т.е. отремонтирована квартира или нет, вида, подъезда, положения, окружения объекта оценки…

А.К.: - Понятно. Тут еще есть к чему прицепиться, что называется, и о чем поговорить, но еще один момент. Для чего применяются данные кадастровые оценки? В обычной жизни где с ними гражданин может столкнуться?

М.Ш.: - Кадастровая стоимость – это налогооблагаемая база, по которой рассчитывается налог на недвижимость.

А.К.: - Ага, то есть это вот та самая платежка, которую мы раз в год получаем, если у нас есть дачный домки, если есть квартира, если у нас есть земельный участок… Вот мы получаем эту платежку с налогом на недвижимость.

М.Ш.: - Немножко не так. Кадастровая стоимость, которая должна априори равняться рыночной, она умножается на ставку земельного налога, которую устанавливают местные власти. Вот при умножении на ставку земельного налога и получается та сумма, которую гражданин или предприниматель видит в своей платежке, которую ему предоставила налоговая инспекция.

А.К.: - Хорошо. Теперь возвращаемся к Проекту отчета об оценке объектов капитального строительства, обсуждение которого сегодня заканчивается. Этот документ у вас в «Опоре», во Владимирском отделении, рассматривался. Я читал, что по этому поводу на сайте у вас опубликовано. И выяснилось, что те люди, которые на обсуждении были, имеют к этому документу немало претензий. Вы – практический оценщик, вы – эксперт саморегулируемой организации оценщиков, у вас лично к этому проекту отчета есть какие-то претензии? Насколько он, на ваш взгляд, достоверно составлен, подробно и точно?

М.Ш.: - Ну, я, пожалуй, разделю на два вопроса. Первое: сама методика массовой оценки не выдерживает никакой критики экспертным сообществом. Она несовершенна, так как она не учитывает рыночных тенденций того или иного региона, той или иной местности, той или иной улицы, того или иного социально-экономического положения. Это во-первых. Что касается конкретно самого отчета, я и мои коллеги провели, имея не много времени в своем распоряжении, провели некую экспертизу данного отчета, и вот что мы обнаружили, что может быть интересно. Вот такие ошибки в анализе рынка дачного строительства. Сами объекты садового и дачного огородничества приравниваются к каким-то аналогам, т.е. которые потом берутся в расчет строительства вашего дачного домика или еще какого-то строения. Вот, к примеру, в этом расчете эти объекты приравнены к двухэтажному дому в городской черте, еще раз двухэтажный дом, 200 квадратных метров кирпичный дом, 70 квадратных метров…

А.К.: - Подождите-подождите… Правильно ли я понимаю, что если у некоего пенсионера есть еще в 70-е годы построенный одноэтажный домик на шести сотках, где он свой инвентарь хранит, - нас под Владимиром много дачных участков - то вот этот вот домик, я даже не знаю, сколько там – 30 квадратов если будет, дай бог, - то есть он приравнивается к этим двухэтажным в том числе домам?

М.Ш.: - Да, средняя стоимость квадратного метра будет браться с кирпичного капитального дома, к которому подведены все коммуникации, в том числе и газ, и канализация, и всё прочее. Стоит он, к примеру, в среднем 50 тысяч рублей, и площадь вашего маленького домика будет умножена на эти 50 тысяч рублей, и это и будет налогооблагаемая база, что совершенно неверно.

А.К.: - Вот у меня какое-то дежавю тут возникает. Дело в том, что, когда проводилась кадастровая оценка земель под промышленными предприятиями, она тоже содержала массу неточностей, и в результате многие промышленные предприятия вынуждены были обращаться либо к оценщикам, либо в суды – для того чтобы пересмотреть эту кадастровую оценку. То есть тут тоже такой же механизм будет?

М.Ш.: - Да, абсолютно такой же механизм. 135-й Федеральный закон «Об оценочной деятельности», 24.18 и 24.19 статьи этого закона устанавливают процедуру оспаривания кадастровой стоимости. Но, думаю, простому обывателю пройти этот путь будет очень сложно. Он требует больших денежных затрат: это наем юриста, адвоката, наем оценщика, выполнение оценочных работ, потом экспертиза саморегулируемой организации требует для простого гражданина, обыкновенного гражданина, больших затрат. Лично мое мнение: если обыватель увидит в платежке налогооблагаемую стоимость, которая выше его рыночной многократно, ему нужно обратиться к местным властям, которые имеют механизм понижения налоговой ставки, к примеру.

А.К.: - Сейчас она у нас 0,3?

М.Ш.: - Максимальная ставка – 0,3. К примеру, если ваша квартира стоит 2 миллиона – значит, будет налог вам в платежном поручении 6 тысяч рублей годовой. Если мы понизим до 0,1 – он снизится до 2 тысяч.

А.К.: - Понятно. А вот еще к Проекту отчета об оценке объектов капитального строительства. Кто вообще его делал, откуда он возникает, этот документ, если к нему такие претензии? Кто его делал?

М.Ш.: - Могу сказать следующее. Ответственным за выполнение работ является Росреестр, так как он осуществляет государственный кадастровый учет. Росреестр обращается к департаменту имущественных и земельных отношений региона, в данном случае – Владимирской области, который в свою очередь производит конкурс, по результатам которого та или иная компания, выигрывая этот конкурс, производит, продуктом всего является отчет об оценке, о котором мы с вами выше говорили. Этот отчет об оценке, по новому законодательству, на 20 дней выставляется на всеобщее обсуждение на сайте Росреестра, где любой гражданин, заинтересованный собственник, имеет возможность послать в адрес Росреестра свои претензии, найдя те или иные ошибки в этом отчете.

А.К.: - Понятно. То есть вся, скажем так, оценка вот этого труда, вот этого отчета, она возлагается на собственника. Если у них есть какое-то недовольство или они не удовлетворены результатами оценки, они могут послать претензии. Если нет – то отчет считается принятым. Или есть еще какая-то официальная процедура рассмотрения этого отчета?

М.Ш.: - Здесь нужно обратиться вот к какой проблеме. Дело в том, что в свое время органы БТИ передали в Росреестр огромный массив данных. Эти данные имеют много неточностей: лишние нули, запятые не там – помните паспорта БТИ, в которых масса ошибок? Они были Росреестром полностью перенесены, в результате чего возникли вот эти вот как бы методические ошибки при пересчете на квадратный метр. И поэтому гражданам и предпринимателям-собственникам дана возможность посмотреть наличие этих ошибок…

А.К.: - Как бы предварительно?

М.Ш.: - Да, как бы предварительный этап, совершенно верно.

А.К.: - Михаил Николаевич, я вот скачал этот отчет, о котором мы сейчас разговариваем, - Проект отчета об оценке объектов капитального строительства, и был, честно говоря, в шоке. Дело в том, что это огромный документ – то, что мне удалось скачать, это 552 страницы. Я много читал документов на своем веку, но я когда начал читать, я понял, что я совершенно ничего в нем не понимаю. Тотально ничего не понимаю. Подозреваю, что многие мои сограждане приблизительно в такой же ситуации окажутся, если скачают этот отчет, и вот именно на предварительной стадии просто физически не смогут внести какие-то изменения в него. Вот получает человек платежку с налогом, видит, что это многократно больше, чем в прошлом году, в позапрошлом году. Какие у него есть варианты, чтобы с этой ситуацией разобраться?

М.Ш.: - К сожалению, законодательно он должен воспользоваться своим правом так же, как и предприниматели, - в рамках 135-го Федерального закона «Об оценочной деятельности», еще раз повторю, 24.18 статья, где он должен пойти в комиссию по урегулированию споров и при отрицательном решении – дальше идти в суд. Но мне кажется, что если это произойдет, а судя по нашему инспектированию отчета это вполне возможно, если это все-таки произойдет, я думаю, что уменьшение ставки налога на собственность сыграет свою полезную роль и в наше непростое сегодняшнее, экономически тяжелое время снизит как бы давление на неимущих, на пенсионеров…

А.К.: - Но тут вот ведь какая штука. Снизить ставку налога на недвижимость – не самая простая процедура. Это нужно обратиться к депутату, он должен обратиться с депутатским запросом или с законодательной инициативой выйти, поскольку мы говорим о регионе – это Законодательное собрание, оно должно проголосовать за это… Не самая простая процедура! Она тоже может занять время, причем значительное. Но если мы говорим, что человек уже получил вот эту платежку с какими-то невменяемыми суммами – насколько реально, по-вашему, во внесудебном порядке, через комиссию Росреестра урегулировать этот вопрос?

М.Ш.: - Я не могу сказать по объектам капитального строительства, потому что граждане обращаются очень мало – единицы граждан обращаются по пересмотру, в основном это многоэтажные дома коттеджного типа. Есть практика только по земельным участкам.

А.К.: - Хорошо, если мы по земельным участкам рассмотрим. Мы берем судебное разбирательство и внесудебное решение этого вопроса. Где эффективнее искать ответа?

М.Ш.: - Конечно, эффективнее и незатратно искать его в комиссии, но, к сожалению, в последнее время – по моей личной выборке – комиссия дает в целом 3-5 процентов положительных решений. В основном идет отказ.

А.К.: - Хорошо, обращается человек в суд – что ему необходимо сделать для того, чтобы хотя бы у него шансы появились, чтобы это дело было успешно пересмотрено?

М.Ш.: - Закон устанавливает возможность физическим лицам обращаться в суд напрямую. Но суд, по аналогии с законом, требует то же, что предусмотрено Федеральным законом 135-м, то же, что делают сейчас, оспаривая земельный участок, предприниматели.

А.К.: - То есть, обращаться к оценщику?

М.Ш.: - К оценщику, к юристу, к адвокату. Делать оценку, делать экспертизу. Многозатратная вещь.

А.К.: - Да, многозатратная вещь… Так, значит, есть вариант оспаривания результатов кадастровой экспертизы в органах местного самоуправления. Это вот как раз через понижение ставки?

М.Ш.: - Другого механизма я не знаю.

А.К.: - Другого механизма не знаете… Так, когда нам стоит ожидать принятия или непринятия вот того проекта отчета, который сейчас на обсуждение выставлен?

М.Ш.: - Следующим образом всё происходит. Сегодня заканчивается этап публичного обсуждения. Далее отчет - с учетом замечаний, присланных в Росреестр, - будет направлен на экспертизу в саморегулируемую организацию, которой принадлежат оценщики. Не организация, которая выполнила, а оценщики.

А.К.: - Вот вы экспертом саморегулируемой организации оценщиков являетесь. Он вам придет?

М.Ш.: - Нет. У нас в Российской Федерации действует несколько саморегулируемых организаций. Российское общество оценщиков занимает примерно 70 процентов рынка, но вот Центр менеджмента, оценки и консалтинга относится к другой саморегулируемой организации, и он придет не к нам.

А.К.: - Хорошо. Вот сегодня публичное обсуждение этого проекта отчета заканчивается. После сегодняшнего дня еще гражданин может обратиться в Росреестр и свою претензию направить?

М.Ш.: - Думаю, что в Росреестр уже не может – ввиду, видимо, закрытия портала, потому что установлен срок приема этого документа. Но что я хочу посоветовать гражданам: найдите саморегулируемую организацию, которой принадлежит Центр менеджмента, оценки и консалтинга, оценщики Центра менеджмента, оценки и консалтинга, и необходимо туда послать некие заявления, а лучше всего – жалобы на данный отчет, где гражданин нашел то или иное несовпадение, либо стоимость, указанная в этом отчете, его собственности многократно завышена по сравнению с предыдущей оценкой.

А.К.: - Вот опять же, если мы берем этот документ – Проект отчета об оценке объектов капитального строительства, это огромный документ, абсолютно не приспособленный для восприятия людьми, не работающими в этой сфере. Может быть, есть какие-то пути, когда человек – вот есть у него квартира во Владимире и дачный участок где-нибудь там в Семязино – когда он может прийти с адресами вот этих вот объектов и сказать: ну посмотрите, что мне вообще тут светит-то? Или он только сам должен?

М.Ш.: - Пока законом установлено – только сам. К сожалению, в этом отчете могут разобраться только профессионалы, очень узкий круг. Мне после последнего семинара масса звонков приходит, и масса звонков - от юристов и адвокатов, которые в принципе не могут разобраться. Разобраться, видимо, могут оценщики, и то – имеющие богатый опыт.

А.К.: - Так, подводим итог. То есть, если человек скачает-таки этот документ, изучит его и обнаружит в нем неточность, касающуюся его личного имущества, то он может обратиться в Центр менеджмента, оценки и консалтинга и направить туда им свою жалобу. Если же он этого в ближайшие дни фактически этого не сделает, то мы дожидаемся того момента, когда приходят первые платежки, оцениваем, насколько выросла величина налога на собственность, и уже потом решаем – идем ли мы в комиссию, обращаемся ли мы напрямую в суд. Правильно я понял?

М.Ш.: - Совершенно верно.

А.К.: - Непростой вопрос. И, видимо, еще неоднократно придется нам к нему вернуться. Напоминаю, гостем программы сегодня был Михаил Шишкин, председатель комитета по оценке собственности областного отделения Общероссийской общественной организации «Опора России» и член правления владимирского отделения Российского общества оценщиков. Михаил Николаевич, спасибо вам большое, надеюсь, что мы еще неоднократно встретимся и все-таки по более приятному поводу. Пока от этой темы у меня тревожный осадочек остался. Я, Александр Козлов, с вами прощаюсь, Следите за новостями на наше сайте trc33.ru, там же можно посмотреть в записи все наши программы.


Возврат к списку


Новости губернии

Загрузка...